近日，保险业首只产权类Pre-REITs专题基金成功签约，规模约50亿元，将根据保险资金的配置需求遴选项目，并在孵化成熟后适时发起公募REITs。除了挖掘Pre-REITs资产的投资价值，险资以投资者身份参与公募REITs已初具规模。此外，险资参与REITs业务的途径和“身份”也在进一步丰富。分析人士预计，未来险资参与REITs业务的方式将会越来越多元化。
探索Pre-REITs模式
日前，中国人寿领航Pre-REITs增值策略型基金完成签约，规模约50亿元。该基金由国寿投资公司旗下国寿资本发起设立，拟投资公募REITs准入领域的优质项目，是保险行业首只产权类Pre-REITs专题基金。
据介绍，上述基金将根据保险资金的配置需求遴选项目，并在孵化成熟后适时发起公募REITs，实现实物市场和资本市场的一二级联动，构建中国人寿投资实物资产的全生命周期闭环。
国寿投资公司表示，随着相关领域的资产标准化程度提高、交易流动性提升、估值中枢上移，发行上市阶段的投资份额竞争趋热，Pre-REITs资产的投资价值得以凸显。
中国证券报记者注意到，这不是中国人寿首次探索Pre-REITs模式。去年10月，中国人寿和东久新宜合作发起Pre-REIT，投资标的为长三角区域智能制造产业园区，总投资规模近30亿元。更早之前，国寿资本与首钢基金发起设立北京绿色基础设施投资基金，首期规模45亿元。相关人士表示，这两只Pre-REITs基金都将通过收购优质基础设施资产进行储备和培育，未来将孵化成熟的项目置入公募REITs中。
“今年我们会继续创新Pre-REITs产品及固收+产品，以此布局优质资产和优势赛道。”中国人寿拟任副总裁刘晖日前在该公司2022年度业绩发布会上表示。
值得一提的是，Pre-REITs领域迎来政策暖风。今年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引》。业内人士认为，这将有力促进Pre-REITs市场发展，未来会有相当数量的Pre-REITs设立。
参与途径进一步丰富
近年来，保险资金以投资者的身份，积极参与公募REITs的战略配售及网下投资，是公募REITs市场重要的参与者。
战略配售方面，截至4月7日，除华安张江光大园REIT外，其余已上市的26只公募REITs产品的获配机构均出现险资身影。网下投资方面，保险机构参与主体更为广泛，覆盖不少中小险企及保险资管公司。目前，险资通过战略配售和网下配售参与REITs投资合计配售金额已超120亿元。
险资参与REITs业务的途径和“身份”也在进一步丰富。今年3月，沪深交易所发布了《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求》。
中信证券明明研究团队认为，符合要求的保险资管公司可作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务，进而丰富市场参与机构形态，推动REITs市场高质量发展。保险资管公司有大量不动产投资、资产管理经验，进入REITs一级市场，有助于保险资管公司拓展业务。
中信建投分析师竺劲表示，上述政策的出台使保险资管得以以资产支持证券管理人及投资者的双重身份参与公募REITs市场，令投融联动成为可能。保险资管以丰富的产业投资、管理经验及渠道，更可为市场引入活水，激发市场活力。
持续看好REITs市场
业内人士指出，险资奉行长期投资、价值投资理念，REITs底层资产清晰透明、产品期限长，险资参与REITs业务有着天然匹配性和巨大发展空间。
中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云指出，要突出保险资金的股权投资、另类投资、境外投资、REITs等业务的专业化特色，更好地发挥“长钱”优势，加大对ABS、REITs、债权型私募基金等产品的创新力度。
多家险企管理层在2022年度业绩说明会上透露公司未来参与REITs业务的构想和布局。
太保资产总经理余荣权称，在资产配置策略上，今年中国太保将逐步拓展投资范围，包括逐步增加新型基础设施项目、资产证券化和REITs的另类资产配置，作为长久期资产的有效补充。
“不论是从政策导向还是从配置需求上，保险机构未来将始终保持对公募REITs市场的较高热情，并将在参与深度、广度、力度等方面不断提升。”泰康资产首席风险官朱培军表示。
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