去年底召开的中央经济工作会议涉房内容重点放在了防风险、保民生上，尤其是将房地产防范风险上升到新的高度。从今年地方两会的会议内容来看，“支持住房改善”、“激活房地产市场”、“因城施策”是多地的高频词汇。
一方面是防风险保民生，另一方面是激活房地产市场，全国两会开幕在即，今年的房地产政策将会有哪些变与不变？2023年如何做好“三保”？如何解决房企的存量风险？当前房地产市场运行状况有所改善，是否意味着目前楼市企稳？中国网财经就此采访了多位业内专家。
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供应端:“三保”仍是政策工作重点
“今年的房地产市场政策仍然坚持‘房住不炒’的定位，促进房地产市场的平稳健康发展。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。
如何促进房地产市场平稳健康发展？从供应端来看，王小嫱指出主要还是化解房地产企业的债务风险，改善企业的资产负债表，保交楼、保稳定、保民生，加强保障房的供应。“三保”仍是今年政策工作的重点。
2023年如何做好“三保”？在王小嫱看来，一方面要把控保交楼专项借款落实到实处，对专项借款的去向要做严格监管，对各地的烂尾项目进行摸底并定期监测，看是否取得成效；另一方面，对当前的商品房预售制度进行改革，加强对预售资金的监管，保障项目建设资金的充足，从而避免新的烂尾项目风险产生。
除了加大加快落实“保交楼”配套资金外，中指研究院市场研究总监陈文静表示，还应从“金融机构仍需要加大对企业资金的支持力度，加快落实‘金融16条’相关举措 ”、“扩大现房销售试点范围或完善预售相关政策”两方面来做好“三保”。
陈文静具体分析，今年1月，《改善优质房企资产负债表计划行动方案》指出将重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，改善优质房企现金流。
近日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，同日中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。随着各项政策的细化落实，企业资金面有望逐渐改善，进而对“保交楼”形成支撑。
“地方政府亦可通过定向回购的方式支持‘保交楼’，如回购商品房作为保租房等，推动项目快复工、早交付。”陈文静补充道。
“三保”要确保能交楼，避免出现大面积烂尾工程造成民生问题，防止风险向金融领域扩散，守住不发生系统性风险的底线。而对于已经形成存量风险的房企，在2023年将如何解决？房企如何防范未来可能发生的房地产金融风险？
王小嫱认为，房地产市场的金融风险来自于过去追求高负债、高杠杆、高周转的商业模式，对于解决存量房企的风险，可建立帮扶机制。对于未来的房地产金融风险，健全风险防控机制。加强对房地产市场的监管，完善风险预警和监测机制，及时发现风险隐患，并采取措施加以处置。
“多元化融资渠道。鼓励房企通过多元化融资渠道筹措资金，降低对银行贷款的依赖程度。此外，要加强对房企融资的审慎监管，防范金融风险。降低负债率。房企应可通过推进资产证券化等方式降低负债率，改善资产负债表。” 王小嫱表示。
为了解决“三高”问题，2022年11月以来，政策密集打出了“三支箭”，从“保交楼”进入到“保企业”阶段。在业内看来，当前房企融资环境有所改善，“三支箭”效果已初步显现。
“房地产‘长期看人口,中期看土地,短期看金融’，市场对金融政策的支持更为敏感。”对于今年“三支箭”对房地产市场的作用，王小嫱表示，将继续产生利好，尤其是第一支箭银企之间的战略合作逐步落地，第三支箭的重组将有效改善房企的资产负债表，助力房地产市场回稳。
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需求端:购房门槛或将进一步宽松
国家统计局2月16日发布的数据显示，1月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。
“大方向上，目前楼市有企稳趋势。”易居研究院研究总监严跃进表示。
陈文静指出，近期部分热点城市市场活跃度有所回升，市场回暖的原因主要包括:一是疫情防控措施优化，随后又经过春节假期，积压了部分需求，年后市场迎来需求集中释放；二是楼市经过一年多的持续调整，热点城市需求自发恢复意愿加强；三是多个核心城市此前优化调控政策，随着预期好转，市场活跃度出现回升。
“短期看，部分城市或现3月小阳春，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。” 陈文静坦言。“核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力。”
陈文静分析，2023全年来看，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。
相较于去年政府工作报告的内容，陈文静认为，今年政策方面的关键点或在于更加强调支持住房改善消费。
贝壳研究院发布的统计数据显示，2月中国103个重点城市首套房主流利率平均为4.04%，环比下降6个基点，这是过去4个月首套房贷利率水平基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限的城市增加至34城。
除房贷利率外，近期多地密集出台新的房地产调控政策。例如，乌鲁木齐、荥阳、六安对购房者实施了税费补贴；长沙、济南、绍兴等城市优化限购政策，支持多孩家庭购房，此外河南省等地还实施了“交房即交证”政策，加快购房流程。
对于今年楼市的发展趋势，王小嫱分析认为，今年整体维持宽松的局面，金融对房地产市场的支持力度持续，供需两端齐发力，需求端主要从差别化信贷上出发，降利率，降首付比例等。
“今年相较于去年的‘变’在于，今年的购房门槛进一步宽松，如限售、限购等均面临新一轮的放松。” 王小嫱表示。
此外，此前中央财办明确，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。对于新发展模式，严跃进提出五大新发展模式的改革路径:消除“三高”；房地产税和地方财税、居民家庭的关系将有调整；现房销售、精装修交付、交房即交证等制度改革会提速；金融机构尤其是信托和私募需加快转型，并投身存量资产业务；租赁市场发展将形成更多配套，以及REITs底层资产扩容等工作加速。
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